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【集团动态】受邀出席中国房地产资产证券化发展论坛
2017年04月25日

前言

2016年,为盘活存量资产、降低企业杠杆,国务院、人民银行、发改委、银监会、保监会、交易商协会文件、上交所、深交所先后多次发文推动资产证券化的创新与落地。在各类政策利好和市场需求刺激下,资产证券化业务开展如火如荼。


在众多的ABS产品中,当下市场最期待的是房地产资产证券化产品(简称REITs)。

REITs降低融资成本和优化资本结构的功能与资金需求量大,重资产情形的房地产行业是天然的结合优势。从宏观面来说,通过吸引成熟机构资金流入商业行业,主要是通过银行贷款等,有利于去杠杆、降成本有助于化解房地产金融风险,推动房地产供给侧结构性改革。




近日美桥集团受莱顿商学院的邀请参加2017中国房地产资产证券化发展论坛,美桥投资集团合伙人张总以小组嘉宾的身份与几位嘉宾讨论中国标准REITs的设想和展望。

现场对话如下:

【美桥张宁】:在座的都是REITs的专家,谈到怎么买的问题,王总,现在是个人不能投资海外证券,是很困难的。我们现在个人投资海外房产的大门已经完全关上了。我们是美桥集团,美桥集团是综合的房产开发商,同时也是基金的管理。从美桥集团的角度来说,我们非常欢迎像REITs这一类资产证券化的东西,我相信所有的房产综合开发上都是迫切想看到REITs及早的到来。但我非常赞同林总的一个观点,我们首先要想一想,我们国内市场是否具备,我们的体系、法制对REITs做好了准备没有?我们可以说碰到的一些东西都是行政化的市场阻隔。其实政府这一类的行为,他还是为了改善市场的不完整性,他担心的是市场失控,我们担心的是太早的REITs推到市场上来,以后面对的还是政府的一刀切。为什么?眼下来看,包括我们今天从头到尾,我看过很多结构性的东西,我们准备得也非常充足,很多市场类的,包括管理收益分类都做得非常充分,但在实际运营方面,在整个市场规范性方面,我们在香港市场上,包括在海外市场上,REITs这一类的证券都归纳到二三流的。

【美桥张宁】:中国市场的那些散户的投资者抱着什么样的心态看待,我们还没有达成共识,你有没有接受这种比较平稳的、长期的以低收入、稳定性为主的证券类的产品?所以我觉得这一切都是我们REITs的设计者,包括我们的推动者需要完善考虑的东西,怎么先建好一个健全的市场,然后再把这只猛兽给放出来。谢谢。

 【主持人王刚】:张总评论得很好,今年年初出了4号文,基本上是普通住宅,为我们做REITs的来说,反而是好事情,因为我们本身就不碰普通住宅,我们更多的是做非住宅的东西。从政策面来说,越来越对REITs更友好了,首先是总理的政府工作报告里面提到了资产证券化,当然没有明确说REITs。还有上周深交所批复了第一单的PPP的证券化。张总这边,美桥除了投融资的业务,也有资产管理的业务,因为我们知道REITs实际上分得很细的,管商场的,管公寓的,管写字楼的,管医养的,我们有请张总做一个他们特殊物业类型的资产管理的经验。

 【美桥张宁】:资产管理呢,我相信在座很多资金公司包括资管公司,结合每家公司的特定条件,都会给自己设定周期性和长短错配。从美桥的角度来说,我们管理的很多以地产为主的,因为一个企业的风格是一个重点,第二,从我们的角度来说,尽管经济是下行阶段,但我们一致判断,国内房产市场短期内的波动性也不会很大,所以我们对于房产资产那一块保留得比较大。

当然我们非常希望有REIT这一类的证券化推出。因为从长远的角度来讲,资管项目或者长期资金非常喜欢REITs类的,稳定、低波动性,而且又有足够的收益性。当然我们排除某些在中国市场上的比较匪夷所思的炒作,过度的热情,我们希望及早的能够有REITs这一类的资产证券化,能够分解到我们在资管里面波动率的担忧和长期稳定回报率的担忧。从资管计划来说,或者说长期的资金来说非常看好。

 【主持人王刚】:谢谢张总,我们也参与REITs的过程中发现,REIT推动不仅仅 是来自于开发商,上一次停掉REITs的试点。这一轮REITs的很重要的特点,特别是像社保养老这样的基金,需要找长期配置的方向,这一轮REITs试点比前面一轮更有声势和前途的方向。在座的也不是每个人知道标准的REITs是什么,还有中国的类REITs。首先我们做的私募类的REITs,是有年期的,基本上是三年左右。再一个,它就一个资管计划对应一个约定俗成的资产。再一个,我们经常采用优先列候结构,使收益保障的,这是类REITs的简单特点。


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